Fiscalidad del alquiler en Navarra. IRPF

A la hora de analizar la fiscalidad del alquiler en Navarra en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas han de atenderse a dos perspectivas diferenciadas:

• Tratamiento fiscal de los ingresos percibidos por el arrendador, fruto del alquiler del inmueble
• Fiscalidad de los importes pagados por el arrendatario para el alquiler de dicho inmueble 

Para analizar estas dos situaciones es necesario prestar atención a lo dispuesto tanto por la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (DFL4/2008, de 2 de junio) como al Reglamento del impuesto (DF 174/1999, de 24 de mayo). 

1) Arrendatario

El arrendatario de un inmueble destinado a su vivienda habitual podrá practicar una deducción en cuota, siempre que cumpla con una serie de requisitos.

El concepto de vivienda habitual se recoge en el art.51 del Reglamento IRPF, siendo definido como la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio sujeto pasivo, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. 

Por otra parte, se entiende que existe vivienda habitual cuando, pese no haber transcurrido el plazo de 3 años, se constanten circunstancias que necesariamente exijan elcambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo o inadecuación de la vivienda en razón de la minusvalía u otras análogas justificadas. 

Deducción

Se puede deducir el 15%, con un máximo de 1.200 euros  anuales, de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el sujeto pasivo por el alquiler de la vivienda que constituya su domicilio habitual, siempre que concurran los siguientes requisitos:

• Que el sujeto pasivo no tenga rentas superiores, excluidas las exentas, a 30.000 euros (60.000 euros para la opción conjunta de la unidad familiar).
• Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10% de las rentas del periodo impositivo correspondientes al sujeto pasivo, excluidas las exentas. En caso de tributación conjunta, este límite se aplica al conjunto de  rentas obtenidas por todos los miembros de la unidad familiar.
• Que se justifique mediante la presentación de contrato de arrendamiento y de los recibos de pago correspondientes

Cuenta Vivienda

Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del sujeto pasivo las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del sujeto pasivo. 

Se entiende perdido el derecho a la dedución si el sujeto pasivo dispone de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.

 

2) Arrendador 

En sede del arrendador, los ingresos percibidos serán calificados dentro de su IRPF como un Rendimiento del Capital Inmobiliario (art.24 LFIRPF). De esta manera se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario, incluido en su caso el correspondiente a todos aquellos bienes cuyo uso resulte cedido junto al inmueble (sin incluir el IVA).

El rendimiento neto del capital inmobiliario será el resultado de disminuir el rendimiento íntegro en una serie de gastos, como son:

1. Gastos necesarios para su obtención, como los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de tales bienes o derechos y demás gastos de financiación (piensese en los intereses de un préstamo hipotecario), así como por los gastos de reparación y conservación del inmueble. La minoración e estos gastos no puede dar lugar a un rendimiento neto negativo, siendo el exceso deducible en los 4 años posteriores. En el caso de que este exceso concurra en periodos posteriores con este tipo de gastos, se aplicarán primero éstos últimos. 
2. Los tributos y recargos no correspondientes a la Comunidad Foral de Navarra ni al Estado, así como las tasas, recargos y contribuciones especiales de la Comunidad Foral y del Estado, siempre que inicidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes productores de estos rendimientos, y no tengan carácter sancionador 
3. Gastos de administración, vigilancia, portería y similares 
4. Los gastos derivados de la formalización del arrendamiento, así como los de defensa de carácter jurídico.
5. Los saldos de dudoso cobro siempre que queden suficientemente justificados. Se entienden justificados estos supuestos si concurren:
1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso de acreedores
2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el sujeto pasivo y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.Si un saldo de dudoso cobro se cobra posteriormente,se computará como ingreso en el momento en que se recibe el cobro. 

      6. Gastos de conservación y reparación. Se incluyen gastos como el de pintado, revoco o arreglo de las instalaciones. También se incluyen los gastos de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No se incluyen entre los gastos deducibles los de ampliación o mejora. 

      7. Primas de seguro sobre el bien productor del rendimiento. 

      8. Cantidades destinadas a servicios y suministros 

      9. Gastos de amortización, según los preceptos establecidos en el Reglamento del IRPF

Gastos de amortización 

 Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se entiende que existe tal depreciación efectiva:

• Bienes inmuebles: cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar el 3% sobre el coste de adquisición o mejora satisfecho, (sin incluir en el cómputo el del suelo). Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se estimará en un 25% del coste de adquisición satisfecho.
• Bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un periodo superior a 1 año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones a que se refiere el artículo 26 del Reglamento IRPF.
• En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de derechos o facultades de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes
• Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho por el número de años de duración de aquél.
•  Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el 3%. 

Reducción por alquiler de inmuebles destinados a vivienda

La Ley del impuesto prevé una reducción en el rendimiento neto computado (ingresos menos gastos deducibles). Esta reducción será de un 40%. Esta reducción solo es aplicable para los ingresos declarados por el contribuyente y por inmuebles que estén destinados a ser empleados como vivienda.

Otras reducciones

Por último se prevén dos tipos de reducciones, ambas del 30% (tanto para vivienda como no vivienda), como son:

1.  Reducción para los rendimientos con un período de generación superior a 2 años
2. Rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo: se califican como tal, cuando se imputen en un único periodo impositivo, las siguientes rentas del capital inmobiliario:
1. Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio
2.  Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos de los bienes cedidos.

Límite de aplicación de reducciones: En ningún caso, la cantidad de los ingresos íntegros a los que se aplican estas reducciones puede superar los 300.000 euros. Al exceso sobre esta cantidad no le será de aplicación ninguna reducción.

Por otra parte, no se aplicarán estas reducciones cuando los rendimientos se cobren de forma fraccionada, esto es, cuando cuando se impute a más de un periodo impositivo.