Los trámites necesarios para la cancelación de hipoteca

En el momento de adquisición de una vivienda, si ha existido un préstamo hipotecario para la compra de la misma, son dos las escrituras que se firman ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad:

• La escritura de compraventa del inmueble
• La escritura de la hipoteca 

Ambas escrituras permanecen en el Registro de la Propiedad hasta el momento en el que se transmite el inmueble o se cancela el préstamo hipotecario objeto de inscripción registral.

Hay que tener en cuenta que cuando se acaba de pagar la última cuota del préstamo hipotecario, es aún necesario realizar un último trámite, como es la cancelación de la hipoteca. Dicho trámite suele encargarse a la entidad financiera con la que firmamos la hipoteca. El banco está obligado a hacerlo pero lo pondrá en manos de una gestoría y cobrará por ello.

Fases en la tramitación de la cancelación de hipoteca

1. Como es evidente, abonar a la entidad bancaria acreedora del préstamo hipotecario la cantidad pendiente de amortizar, así como la posible comisión por cancelación en caso de que así se haya fijado en el contrato de préstamo. 
2. Seguidamente, deberá de solicitarse a la entidad bancaria el Certificado de deuda cero 
3. Una vez obtenido el Certificado de deuda cero, es preciso acudir al notario para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. 
4. Asimismo, será necesario acudir a Hacienda para solicitar el Modelo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD). La cancelación de la hipoteca es un acto sujeto al impuesto, pero exento.  
5. Con los documentos obtenidos en Hacienda, banco y notaría, es necesario acudir al Registro de la Propiedad para proceder a la cancelación. En un plazo mínimo de 15 días el Registro notificará la posibilidad de retirar la documentación aportada y liquidar la minuta correspondiente. 

Documentación necesaria 
A efectos de poder realizar todos los trámites necesarios para efectuar la cancelación de la hipoteca, es necesario disponer de la siguiente documentación:

• Escritura de hipoteca 
• Escritura de cancelación de la hipoteca expedida por la notaría
• Certificado de deuda cero expedido por el banco
• Modelo ITPyAJD

Provisión de fondos
Por los gastos ocasionados por los trámites necesarios para efectuar la cancelación hipotecaria, la gestoría encargada de realizar los mismos requiere de una cantidad de dinero para hacer frente a los mismos, siendo necesario realizar una provisión de fondos. Así, se realizará una transferencia de fondos a la cuenta de la gestoría con una cantidad de dinero suficiente para costear todos esos gastos. Dicha provisión de fondos incluye de manera habitual:

• Gastos de la firma de la escritura de cancelación de hipoteca ante el Notario
• Es posible que la entidad bancaria cobre una comisión por la emisión del Certificado de deuda cero 
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad 
• Minuta cobrada por la gestoría 

¿Y que gestiones lleva a cabo la gestoría en la cancelación hipotecaria?
Básicamente, las labores que realiza una gestoría en la tramitación de esta cancelación son las siguientes:

1.     Pago de la minuta al Notario por la escritura de cancelación hipotecaria, así como la recogida de la misma.
2. Solicitud de justificante de exención por ITPyAJD ante Hacienda 
3. Con el justificante de la exención por ITPAJD, y la escritura de cancelación de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad
4. Una vez el Registro le notifique que se ha procedido a la efectiva inscripción, recoger la escritura y entregarla al cliente. Si se quiere asegurar de que la cancelación en el registro se ha realizado correctamente, pasados unos días se puede pedir una nota simple al registro de la propiedad